Welche Begriffe werden in der Wertermittlung verwendet?
Im Zusammenhang mit der Wertermittlung von Immobilien beschäftigen wir uns mit verschiedenen Begriffen:
- Verkehrswert
- Marktwert
- Gemeiner Wert
- Beleihungswert
Eine genaue Definition des Verkehrswertes erhalten wir durch den § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Beim Marktwert finden wir in unterschiedlichen Normen eine Vielzahl an Definitionen.
Die Definition des gemeinen Wertes finden wir im Bewertungsgesetz (BewG).
Der Beleihungswert ist definiert in der Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte (Beleihungswertverordnung - BelWertV).
Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB):
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. |
Marktwert laut Europäischem Rat:
Unter dem Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenem Verkäufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass einer der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht. (Richtlinie 78/660 EWG Art. 42 a, b, c) |
- Marktwert laut TEGoVA:
(The European Group of Valuers` Assaciations)
Gemeiner Wert nach § 9 Bewertungsgesetz (BewG):
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereitem Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. |
Alle genannten Definitionen weisen große inhaltliche Parallelen auf. Der Verkehrswert ist ein Marktwert. Dies wird auch in der in Deutschland geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) an vielen Stellen deutlich zum Ausdruck gebracht.
(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen. |
Das Bewertungsgesetz gilt für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundes- oder Landesfinanzbehörden verwaltet werden.
Für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist daher das Grundvermögen ab dem 01.01.2009 mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Der gemeine Wert des § 9 BewG entspricht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. Beide Paragraphen weisen eine inhaltlich übereinstimmende Definition auf.
Beleihungswert nach § 3 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV):
(1) Der Wert der der Beleihung zu Grunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann |
Bei der Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes und bei der Erhebung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind in der Kreditwirtschaft die Vorschriften der BelWertV anzuwenden.
